Tivat

Povzetek naložbe

Tivatlski stanovanjski trg je zabeležil solidno nominalno rast cen – indeks MONSTAT za obalno regijo je leta 2024 zabeležil medletno apreciacijo v višini približno 21 %, ki jo poganjata omejena ponudba novih nepremičnin (izdana gradbena dovoljenja na nacionalni ravni so leta 2024 upadla za 32 %) in vztrajno povpraševanje tujih kupcev iz Srbije, Turčije, Nemčije in ZDA. Osnovna naložbena teza temelji na bruto donosu iz kratkoročnih najemov v višini približno 5 % (center Tivata/Porto Montenegro; neto 2,5–3 % po stroških in upravljanju) v kombinaciji s kapitalsko rastjo v segmentu premijskih nepremičnin z omejeno ponudbo. Podatki AirDNA kažejo povprečno letno zasedenost kratkoročnih najemov 58 % pri približno 1.850 aktivnih oglasih, s povprečno dnevno ceno blizu 136 €; zasedenost v koničnih mesecih (julij–avgust) je pri dobro lociranih enotah občutno višja. Scenarij z višjimi donosi podpirajo potek pristopnih pogajanj Črne gore z EU, tekoče izboljšave infrastrukture ob obalnem pasu, prestižna privlačnost privezišč v marini Porto Montenegro ter nadaljnji razvoj bližnjega Luštica Baya – kar vse širi krog obiskovalcev z visoko potrošnjo. Državljani tretjih držav si lahko z nakupom nepremičnine, katere davčno ocenjena vrednost znaša 150.000 €, zagotovijo začasno bivalno dovoljenje, kar tej naložbi dodaja vrednost v obliki opcije na rezidentstvo. Kupce opozarjamo, da je davek na prenos nepremičnin od januarja 2024 progresiven (3 % do 150.000 €; 5 % za razpon med 150.000 € in 500.000 €; 6 % nad 500.000 €), da se za novogradnje obračuna DDV v višini 21 % ter da prestižne vodne fronte prinašajo nižje neto donose glede na nakupno ceno – kar pomeni, da za nepremičnine na ravni Porto Montenegra prevladuje naložbena strategija dolgoročnega lastništva s poudarkom na kapitalski rasti, ne pa na čistem donoškem pristopu.