Budva

Povzetek naložbe

Stanovanjski trg Budve je v obdobju 2023–2024 zabeležil približno 23-odstotno medletno rast cen nepremičnin ob obali (uradni podatki MONSTAT), ki jo poganja omejena ponudba – izdaja gradbenih dovoljenj je leta 2024 upadla za 32 % – ob vztrajnem tujem povpraševanju, ki danes predstavlja več kot 96 % vseh nočitev. Izhodiščni bruto donos dobro lociranega obalnega stanovanja znaša 5–6 % letno, pri čemer neto donosi po odbitku črnogorskega enotnega 15-odstotnega davka na dohodek iz najema znašajo okoli 3,5–4,5 % (ob upoštevanju odbitka stroškov v turistične namene v višini 30–70 %). Potencial za rast izhaja iz treh medsebojno krepilnih dejavnikov: kandidature Črne gore za vstop v EU, ki strukturno krepi zaupanje institucionalnih vlagateljev in povpraševanje kupcev; progresivnega davka na prenos nepremičnin (ki je pri prodaji rabljenih nepremičnin omejen na 6 %, medtem ko pri nakupu novogradnje z vključenim DDV ni davka na prenos), ki kljub temu ohranja stroške pridobitve konkurenčne v primerjavi z obalnimi destinacijami v EU; ter možnosti pridobitve stalnega bivališča z naložbo od €150.000, kar širi krog potencialnih kupcev. Vlagatelji naj upoštevajo izrazito sezonski profil zasedenosti – v konici julij–avgust lahko doseže 85–90 %, medtem ko letno povprečje znaša ~57 % – ter vzamejo v zakup opombo o premoženjski kriminaliteti iz Indeksa organiziranega kriminala (izsiljevanje v gostinsko-turističnem sektorju), ki jo je mogoče razumno omiliti s profesionalnim upravljanjem nepremičnin.