Kotor

Povzetek naložbe

Kotorski stanovanjski trg je zabeležil izjemno nominalno rast vrednosti – indeks cen nepremičnin na obali MONSTAT se je v petih letih do drugega četrtletja 2024 zvišal za približno 71 %, pri čemer je bil v 12 mesecih do drugega četrtletja 2024 opazen zlasti strm skok za 49 % – kar je podprto z omejeno ponudbo, naraščajočim povpraševanjem tujih kupcev (455 milijonov € tujih naložb v nepremičnine na nacionalni ravni v letu 2024) in ničelno možnostjo obsežne nove gradnje v zgodovinskem jedru. Realistična izhodiščna vrednost za vlagatelje danes je bruto donos kratkoročnih najemov v višini približno 4,5–5,5 % (podatki Realting/GlobalPropertyGuide za Kotor; 61-odstotna letna zasedenost, ~93 € povprečne dnevne cene), ki se je glede na hitro rast cen nekoliko znižal, pri čemer se neto donos po davku na nepremičnine in provizijah za upravljanje giblje bližje 3,5–4,5 %. Optimistični scenarij temelji na dveh strukturnih katalizatorjih: trajektoriji pristopa Črne gore k EU (kandidatura je aktivna, poglavja so odprta) in nadaljevanju premika turizma v Kotorskem zalivu k obiskovalcem z višjo potrošnjo, medtem ko se promet množičnih križarjenj uravnava z ocenami destinacij. Konzervativna petletna rast cen v višini 20–30 % je dobro podprta; optimistični scenarij 50–60 % je dosegljiv, če se napredek pri pristopu k EU pospeši in se zmogljivosti letališča Tivat razširijo. Vlagatelji bi morali upoštevati progresivni davek na prenos nepremičnin iz leta 2024 (3 % za vrednosti do 150.000 €, ki se postopno zvišuje na 6 % nad 500.000 €), 21-odstotni DDV pri nakupu novogradnje ter kotorsko specifično premijo za nelikvidnost – prekrivanje z zaščito UNESCO omejuje obstoječi fond nepremičnin, kar varuje vrednosti, a hkrati zoži krog potencialnih kupcev pri nadaljnji prodaji.