Portorož

Povzetek naložbe

Podtrg Portorož–Piran je leta 2024 beležil mediano cen stanovanj v višini approximately €4.320/m² za obalno območje (GURS), medtem ko so se nepremičnine na portoroškem obalnem pasu in premijskih lokacijah sklepale po €5.000–7.500/m²; rast cen je znašala 12 % leto na leto oziroma 67 % v petih letih – kar potrjuje vztrajno apreciacijo, ki jo poganja pomanjkanje ponudbe na 47 km slovenskega obalnega pasu. Realen izhodiščni bruto donos iz kratkoročnega najema se giblje med 4 in 5 %, pri čemer dobro upravljana obalna stanovanja v konici sezone junij–september dosegajo 6–7 %, ob letni povprečni zasedenosti okoli 33 %, ki odraža izrazito sezonsko koncentracijo in ne šibkega povpraševanja. Investicijsko tezo opirajo trije vzdržni stebri: fizična omejenost ponudbe (ni relevantnih novih obalnih zazidljivih zemljišč), rastoče število mednarodnih turistov v občini Piran (608.000 leta 2024, +6 % glede na 2023) ter ugoden davčni okvir – 2-odstotni davek na prenos nepremičnin, 25-odstotni pavšalni davek na dohodek iz najema s 15-odstotnim normiranim odbitkom stroškov in oprostitev davka na kapitalski dobiček po 15 letih. Potencial za nadpovprečne donose izhaja iz nadaljnje rasti turizma, bližine letališča Trieste (45 km, 45 min) in druge tirnice Koper–Divača, ki bo izboljšala regionalno prometno povezanost; glavno tveganje pa predstavljata koncentracija prihodkov v treh poletnih mesecih ter spreminjajoča se regulativa kratkoročnega najema, ki jo je Slovenija uvedla marca 2025.