Tivat

Rezime investicije

Тиватско стамбено тржиште остварило је снажан номинални раст цена — MONSTAT индекс за приморски регион забележио је пораст од приближно 21% на годишњем нивоу у 2024. години, покренут ограниченом понудом нових некретнина (број издатих грађевинских дозвола на националном нивоу пао је за 32% у 2024.) и стабилном иностраном потражњом купаца из Србије, Турске, Немачке и Сједињених Америчких Држава. Основна инвестициона теза почива на бруто приносу од краткорочног издавања од приближно 5% (центар Тивта / Porto Montenegro; нето 2,5–3% по одбитку трошкова и управљања), уз раст вредности некретнина у премијум сегменту са ограниченом понудом. Подаци компаније AirDNA показују просечну годишњу попуњеност смештаја у краткорочном издавању од 58% за приближно 1.850 активних огласа, са просечном дневном ценом близу €136; попуњеност у врхунцу сезоне (јул–август) значајно је виша за добро позициониране јединице. Оптимистичан сценарио подржан је путем Црне Горе ка чланству у ЕУ, континуираним унапређењем инфраструктуре на обали, престижом везова у марини Porto Montenegro и текућим развојем оближњег Luštica Bay — сви ови фактори проширују базу посетилаца велике потрошачке моћи. Држављани трећих земаља могу стећи привремени боравак кроз власништво над некретнином пореске процењене вредности од €150.000, што власништву додаје и премију опционалности за боравишни статус. Купци треба да имају у виду да је порез на пренос некретнина прогресиван од јануара 2024. године (3% до €150.000; 5% за опсег €150.000–€500.000; 6% изнад €500.000), да се ПДВ од 21% примењује на новоградњу, те да луксузни обалски стамбени фонд носи компримоване нето приносе у односу на купопродајну цену — због чега је стратегија дугорочног држања уз раст вредности капитала, а не чисте приносне инвестиције, примарна теза за некретнине на нивоу Porto Montenegro.