Kotor

Rezime investicije

Tržište stambenih nekretnina u Kotoru ostvarilo je izuzetan rast cijena — MONSTAT indeks cijena za priobalno područje porastao je za otprilike 71% u periodu od pet godina do Q2 2024, s naročito naglim skokom od 49% u 12 mjeseci do Q2 2024 — što je potkrijepljeno ograničenom ponudom, snažno rastućom potražnjom stranih kupaca (€455 miliona u stranim ulaganjima u nekretnine na nacionalnom nivou u 2024. godini) i nultim izgledima za izgradnju većeg broja novih objekata u zaštićenoj jezgri. Realistična osnova za investitore danas podrazumijeva bruto prinos od kratkoročnog iznajmljivanja u iznosu od otprilike 4,5–5,5% (podaci specifični za Kotor prema Realting/GlobalPropertyGuide; godišnja popunjenost od 61%, ~€93 prosječnog dnevnog prihoda), koji se donekle sužava u odnosu na nagli rast cijena, dok se neto prinos, nakon poreza na imovinu i troškova upravljanja, stabilizuje bliže vrijednostima od 3,5–4,5%. Optimistični scenario počiva na dva strukturalna katalizatora: crnogorskom putu ka pristupanju EU (kandidatura je aktivna, poglavlja su otvorena) i nastavku pomaka turizma u Bokokotorskom zalivu prema posjetiteljima s većom potrošačkom moći, kako se masovni kružni turizam reguliše uvođenjem destinacijskih naknada. Konzervativno petogodišnje povećanje vrijednosti nekretnina od 20–30% dobro je potkrijepljeno; optimistični scenario od 50–60% ostvariv je ukoliko se napredak u procesu pridruživanja EU ubrza i kapacitet aerodroma Tivat bude proširen. Investitori bi trebalo da u kalkulaciju uvrste progresivni porez na prenos iz 2024. godine (3% na vrijednosti do €150k, s rastućom stopom do 6% iznad €500k), PDV od 21% na kupovinu novoizgrađenih nekretnina, te premiju za nelikvidnost specifičnu za Kotor — UNESCO zaštita ograničava fond nekretnina, što štiti vrijednosti, ali istovremeno sužava krug potencijalnih kupaca pri preprodaji.