Tivat

Résumé d'investissement

Le marché résidentiel de Tivat a affiché une forte croissance nominale des prix — l'indice de la région côtière du MONSTAT a enregistré une hausse d'environ 21 % en glissement annuel en 2024, portée par une offre nouvelle limitée (les permis de construire résidentiels ont reculé de 32 % au niveau national en 2024) et une demande étrangère soutenue de la part d'acquéreurs serbes, turcs, allemands et américains. La thèse d'investissement de référence repose sur un rendement brut en location courte durée d'environ 5 % (centre de Tivat / Porto Montenegro ; net 2,5–3 % après charges et frais de gestion), combiné à une appréciation du capital dans un segment haut de gamme où l'offre demeure contrainte. Les données AirDNA font état d'un taux d'occupation annuel moyen en location courte durée de 58 % sur environ 1 850 annonces actives, avec un tarif journalier moyen proche de 136 € ; en haute saison (juillet–août), le taux d'occupation progresse sensiblement pour les biens bien situés. Le scénario favorable est étayé par la trajectoire d'adhésion du Monténégro à l'UE, les améliorations continues des infrastructures riveraines, le prestige des postes d'amarrage de la marina de Porto Montenegro et le développement continu de Luštica Bay à proximité — autant de facteurs qui élargissent la base de visiteurs à fort pouvoir d'achat. Les ressortissants de pays tiers peuvent obtenir une résidence temporaire par l'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur fiscale d'au moins 150 000 €, conférant ainsi une prime d'optionnalité résidentielle. Les acquéreurs noteront que les droits de mutation sont progressifs depuis janvier 2024 (3 % jusqu'à 150 000 € ; 5 % sur la tranche 150 000 €–500 000 € ; 6 % au-delà de 500 000 €), que la TVA de 21 % s'applique aux constructions neuves, et que les biens de prestige en bord de mer affichent des rendements nets comprimés par rapport au prix d'acquisition — ce qui fait de la stratégie d'acquisition en vue d'une plus-value à long terme, plutôt que de la seule recherche de rendement, la thèse principale pour les actifs de la catégorie Porto Montenegro.