Hvar

Résumé d'investissement

Hvar est le marché résidentiel insulaire le plus onéreux de Croatie, avec un prix moyen d'environ 6 220 €/m² (mi-2025, Panorama Scouting), soutenu par une offre structurellement très contrainte — le bâti historique en pierre et la réglementation stricte du littoral laissent peu de place aux nouvelles constructions. La région de Dalmatie centrale a enregistré une hausse des prix de 26 % sur trois ans (2022–2025) et de 48 % sur cinq ans (2020–2025), Hvar surpassant régulièrement la moyenne régionale. Dans le scénario de base, un appartement bien situé à Hvar Town ou à proximité, exploité en location de courte durée, peut générer un rendement brut d'environ 4 à 5 %, porté par un taux d'occupation annuel moyen d'environ 65 % et un tarif journalier moyen de 115 € ; en haute saison estivale, le taux d'occupation grimpe à 80–85 %. Les revenus locatifs sont imposés au taux forfaitaire de 12 % après un abattement standard de 30 %, et la taxe de transfert immobilier de 3 % constitue le principal coût de transaction pour les acquisitions en revente. Le scénario haussier repose sur trois piliers : la quasi-absence de jours de neige à Hvar et une saison balnéaire de sept mois attirent de plus en plus des séjours en intersaison, prolongeant la fenêtre locative effective au-delà des huit semaines traditionnelles de haute saison ; la notoriété internationale durable de l'île — renforcée par son classement UNESCO et les distinctions décernées par les grands prix du tourisme mondial — soutient une appréciation continue des prix sur un marché à l'offre structurellement limitée ; enfin, l'adhésion de la Croatie à la zone euro depuis 2023 élimine le risque de change pour les investisseurs domiciliés dans l'UE et élargit le vivier d'acquéreurs potentiels. Les ressortissants non européens bénéficiant d'accords de réciprocité (États-Unis, Royaume-Uni, Canada, Australie) peuvent acquérir un bien, mais la procédure d'agrément du ministère de la Justice allonge le calendrier de deux à six mois et doit être intégrée dès la phase de planification de l'acquisition.