Budva

Résumé d'investissement

Le marché résidentiel de Budva a enregistré une hausse des prix côtiers d'environ 23 % en glissement annuel sur la période 2023–2024 (données officielles MONSTAT), portée par une offre contrainte — les permis de construire ont reculé de 32 % en 2024 — face à une demande étrangère soutenue qui représente désormais plus de 96 % des nuitées. Le rendement brut de référence pour un appartement côtier bien situé s'établit à 5–6 % par an, avec des rendements nets d'environ 3,5–4,5 % après application du prélèvement forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs au Monténégro (atténué par une déduction des charges à vocation touristique de 30 à 70 %). La hausse potentielle repose sur trois facteurs cumulatifs : la candidature du Monténégro à l'adhésion à l'UE, qui renforce structurellement la confiance des investisseurs institutionnels et stimule la demande des acquéreurs ; la taxe de transfert immobilier progressive (plafonnée à 6 % pour les reventes, sans taxe de transfert sur les achats dans le neuf TVA comprise) qui maintient des coûts d'acquisition compétitifs par rapport aux marchés côtiers européens comparables ; et l'éligibilité à la résidence par l'investissement à partir de 150 000 €, qui élargit le vivier d'acheteurs. Les investisseurs doivent toutefois tenir compte d'un profil d'occupation fortement saisonnier — le taux d'occupation peut atteindre 85–90 % aux mois de juillet et août, pour une moyenne annuelle d'environ 57 % — et prendre en considération la mention explicite relative à la criminalité immobilière figurant dans l'Organised Crime Index (extorsion dans le secteur hôtelier), risque que la gestion locative professionnelle permet de limiter prudemment.