Kotor

Résumé d'investissement

Le marché résidentiel de Kotor a enregistré une appréciation nominale exceptionnelle — l'indice des prix côtiers MONSTAT a progressé d'environ 71 % sur cinq ans jusqu'au T2 2024, avec une hausse particulièrement marquée de 49 % sur les douze mois précédant le T2 2024 — soutenu par une offre limitée, une demande étrangère en forte hausse (455 millions € d'investissements étrangers dans l'immobilier au niveau national en 2024), et l'absence de toute perspective d'offre nouvelle à grande échelle dans le cœur historique protégé. Le scénario de référence réaliste pour les investisseurs aujourd'hui est un rendement brut en location courte durée d'environ 4,5–5,5 % (données Realting/GlobalPropertyGuide spécifiques à Kotor ; taux d'occupation annuel de 61 %, ADR d'environ 93 €), en légère compression par rapport à la forte hausse des prix, le rendement net après taxe foncière et frais de gestion se stabilisant plutôt autour de 3,5–4,5 %. Le scénario favorable repose sur deux catalyseurs structurels : la trajectoire d'adhésion du Monténégro à l'UE (candidature active, chapitres en cours de négociation) et la mutation continue du tourisme dans la baie de Kotor vers des visiteurs à plus forte dépense, à mesure que le flux de croisières de masse est régulé par des évaluations de destination. Une appréciation des prix sur cinq ans de 20–30 % dans un scénario conservateur est bien étayée ; un scénario optimiste de 50–60 % est envisageable si les progrès vers l'adhésion à l'UE s'accélèrent et que la capacité de l'aéroport de Tivat se développe. Les investisseurs doivent intégrer la taxe de mutation progressive instaurée en 2024 (3 % sur les valeurs jusqu'à 150 000 €, montant à 6 % au-delà de 500 000 €), une TVA de 21 % sur les acquisitions de logements neufs, ainsi que la prime d'illiquidité propre à Kotor — le classement UNESCO restreint le stock disponible, ce qui protège les valeurs mais réduit également le vivier d'acheteurs potentiels à la revente.