Dubrovnik

Résumé d'investissement

Le scénario d'investissement de référence pour Dubrovnik repose sur trois piliers : une demande locative de courte durée structurellement solide (taux d'occupation annualisé de 66 %, soutenu par 1,4 million d'arrivées annuelles ayant atteint un niveau record en 2024), un marché résidentiel contraint par l'offre où les prix demandés dans le comté de Dubrovnik-Neretva ont progressé d'environ 30 % en trois ans, et l'adhésion de la Croatie à la zone euro et à l'espace Schengen en 2023, qui a structurellement élargi le vivier d'acquéreurs potentiels. Les rendements bruts des appartements en location courte durée bien gérés s'inscrivent dans une fourchette de 4 à 6 % ; la borne haute est accessible pour les biens idéalement situés et exploités de manière professionnelle tout au long des saisons intermédiaires élargies. Le scénario haussier s'appuie sur la dynamique soutenue de Dubrovnik vers un tourisme toute l'année, sur la montée en puissance de la demande hors saison estivale portée par les visiteurs culturels et gastronomiques, ainsi que sur les investissements continus dans les infrastructures de l'aéroport de Dubrovnik — qui a enregistré un record de 3 millions de passagers en 2024. Les investisseurs doivent intégrer la taxe foncière annuelle introduite en 2025 (0,60 à 8,00 €/m² pour les résidences non principales), la TVA de 25 % strictement appliquée aux acquisitions dans le neuf auprès de promoteurs, ainsi qu'un risque de concentration saisonnière significatif, la majorité des revenus locatifs courts séjours étant générée sur une fenêtre estivale de cinq mois.