Tivat

Shrnutí investice

Rezidenční trh v Tivatu zaznamenal výrazný nominální růst cen — index pobřežního regionu MONSTAT vykázal v roce 2024 meziroční zhodnocení přibližně 21 %, a to v důsledku omezené nabídky nových nemovitostí (počet stavebních povolení pro bytové jednotky v zemi klesl v roce 2024 o 32 %) a trvale vysoké zahraniční poptávky ze strany kupujících ze Srbska, Turecka, Německa a USA. Základní investiční případ se opírá o hrubý výnos z krátkodobých pronájmů přibližně 5 % (centrum Tivatu / Porto Montenegro; čistý výnos 2,5–3 % po odečtení nákladů a správy) v kombinaci s kapitálovým zhodnocením v prémiovém segmentu s omezenou nabídkou. Data AirDNA ukazují průměrnou roční obsazenost krátkodobých pronájmů 58 % při přibližně 1 850 aktivních inzerátech a průměrnou denní sazbu blížící se €136; obsazenost v hlavní sezóně (červenec–srpen) je u dobře situovaných jednotek výrazně vyšší. Optimistický scénář podporuje směřování Černé Hory k přistoupení do EU, probíhající rozvoj infrastruktury na nábřeží, prestižní přitažlivost přístavních míst v marinách Porto Montenegro a pokračující výstavba v nedaleké Luštica Bay — to vše rozšiřuje základnu návštěvníků s vysokými výdaji. Státní příslušníci třetích zemí mohou prostřednictvím vlastnictví nemovitosti s daňově stanovenou hodnotou €150 000 získat přechodný pobyt, což přidává prémii za opci na rezidenci. Kupující by měli mít na paměti, že od ledna 2024 je daň z převodu nemovitosti progresivní (3 % do €150 tis.; 5 % pro pásmo €150 tis.–€500 tis.; 6 % nad €500 tis.), na novostavby se uplatňuje DPH ve výši 21 % a luxusní nemovitosti na nábřeží vykazují ve vztahu k pořizovací ceně stlačené čisté výnosy — což z aktiv na úrovni Porto Montenegro dělá primárně investici do strategie dlouhodobého držení s výhledem na kapitálové zhodnocení, nikoli čistě výnosové nástroje.