Metodika ověřování

Na EstateAL zveřejňují inzeráty pouze ověření partneři. Než je partner schválen, prověříme, kdo je, a partner přijme naše zveřejněná pravidla pro partnery. Partner smí inzerovat pouze nemovitost, kterou má právo nabízet, a musí být schopen ji zpřístupnit k prohlídce — jako vlastník, výhradní zprostředkovatel nebo na základě písemného zmocnění od vlastníka (list vlastnictví, zprostředkovatelská smlouva, písemné svolení vlastníka, výhradní mandát nebo developerský mandát). Tím se vylučuje jednoznačně nejčastější zdroj vadných inzerátů: nemovitost inzerovaná někým, kdo nemá právo ji prodat.

Každé podání prochází před zveřejněním lidskou kontrolou — postupuje přes stavy podáno, ve zkoumání a ověřeno, než může být zveřejněno. Inzerát prověřujeme podle našeho standardu: nejméně osm kvalitních fotografií, doklad o vlastnictví nebo zmocnění a přesné klíčové údaje (výměra, cena, poloha, stav). Můžeme partnera požádat o opravu inzerátu nebo jej odmítnout, vždy s uvedením důvodu. Ukázkové a testovací záznamy zůstávají výhradně interní a nikdy nejsou zveřejněny.

Ne všechny zdroje jsou rovnocenné a podle toho s nimi zacházíme.

U právních, daňových a rizikových skutečností se opíráme o autoritativní, primární zdroje: národní katastry a pozemkové rejstříky, daňové úřady, Evropskou komisi, Eurostat a srovnatelné institucionální subjekty. Právní ani rizikové skutečnosti nepřebíráme z marketingových stránek.

U cen a výnosů se opíráme o zaznamenané tržní důkazy a nezávislé statistiky — evidované transakce, národní statistické úřady (například SURS, DZS, ISTAT) a srovnatelná institucionální data — porovnané se signály nabídkových cen, a nikdy nepřebíráme projekci prodávajícího či developera jako nezpochybnitelnou. Optimismus spíše krátíme, než abychom jej opakovali, a údaje uvádíme jako rozpětí podle zóny, nikoli jako jediné vybrané číslo.

Naše vlastní data — databázová skóre, informace dodané partnery, signály poptávky — stojí nad výše uvedeným, nikdy je nenahrazují.

Za webem stojí znalostní báze s přísným pravidlem o původu údajů. Skutečnost navržená naší umělou inteligencí je takto označena a není zobrazena na veřejných plochách nesoucích důvěru. Zveřejnitelnou se stává až poté, co ji člověk zkontroluje a označí jako ověřenou. Na veřejné stránky, do strukturovaných dat a do sebejistých odpovědí AI poradce se dostávají pouze skutečnosti ověřené člověkem. Takto předcházíme tomu, aby byl věrohodně znějící odhad kdy prezentován jako prověřený fakt.

Informace zastarávají: ceny a výnosy stárnou během měsíců, daňová a právní pravidla během roku, skutečnosti o statusu v EU se mění s událostmi. Každá skutečnost, kterou vedeme, nese svůj zdroj a datum, kdy byla naposledy ověřena. Když skutečnost zastará, snížíme její váhu a označíme ji, místo abychom zastaralá data vydávali za aktuální. Jednotky a měna jsou jednou sjednoceny — €/m², a hrubý oproti čistému výnosu výslovně vymezen — aby srovnání bylo srovnatelné.

Nikdy neuvádíme jediné optimistické číslo. Každý výnos je dvojicí: realistický základní scénář, za nímž stojíme na základě aktuálních dat, a podmíněný optimistický scénář, jehož podmínky jsou pojmenovány (například špičkový provozovatel krátkodobých pronájmů nebo prodloužená mimosezóna). Má-li inzerát vlastní ověřené údaje, zobrazíme je; jinak karta ukazuje rozpětí pro danou zónu, označené jako orientační, dokud neexistuje ověřený údaj. Jde o odhady, nikoli o záruky; zdroje, které za nimi stojí, jsou uvedeny v hierarchii zdrojů výše.

Nežádáme kupujícího, aby si právní stav ověřoval sám, a nepředstíráme, že nahrazujeme notáře. Přesná cena, dostupnost, vlastnictví a právní stav konkrétní nemovitosti jsou potvrzeny u dané nemovitosti, jako součást transakce, společně s prodávajícím, regionálním partnerem a příslušnými místními odborníky, a dokončeny prostřednictvím příslušného notáře a pozemkového rejstříku. EstateAL tento proces koordinuje a udržuje jej transparentní; nevystupuje jako právní garant. Nikdo by nikdy neměl převádět peníze pouze na základě inzerátu — skutečná koupě vždy zahrnuje prohlídku nemovitosti, kontrolu dokumentů a dokončení před notářem.

To, co je třeba prověřit, se liší podle třídy aktiva a náš proces to zohledňuje. U bydlení — bytů, vil, chalup (naše současné zaměření) je důraz kladen na vlastnictví, zatížení, povolení a přesnou prezentaci. U pozemků se rozšiřuje na územní plánování a přípustné využití, práva na výstavbu, inženýrské sítě a přístup. U komerčních nemovitostí na nájemce, nájemní smlouvy a příjmy. U dlouhodobého rezidenčního a komerčního nájmu na příslušnou úpravu nájemních vztahů. Jak budeme tyto kategorie otevírat, tato stránka popíše konkrétní kontroly pro každou z nich.

V současnosti pokrýváme pět zemí — Slovinsko, Chorvatsko, Rakousko, severní Itálii a Černou Horu — napříč dvěma regiony, Alpami a Jadranem. Ověřování snižuje riziko zbytečné cesty nebo zavádějícího inzerátu; neodstraňuje vlastní due diligence kupujícího ohledně transakce a není investičním, právním ani daňovým poradenstvím. Tam, kde je určitá otázka skutečně nevyjasněná — například projednávaná legislativa — říkáme to otevřeně, místo abychom předstírali jistotu.