Tivat

Інвестиційне резюме

Ринок житлової нерухомості Tivat демонструє стійке номінальне зростання цін — індекс прибережного регіону MONSTAT зафіксував приблизно 21% приросту в річному вимірі у 2024 році на тлі обмеженої пропозиції нового житла (кількість дозволів на будівництво по країні скоротилася на 32% у 2024 році) та стабільного попиту з боку іноземних покупців із Сербії, Туреччини, Німеччини та США. Базовий інвестиційний сценарій будується на валовій прибутковості від короткострокової оренди на рівні близько 5% (центр Tivat / Porto Montenegro; чистий показник — 2,5–3% після витрат і управління) у поєднанні зі зростанням капітальної вартості в преміальному сегменті з обмеженою пропозицією. За даними AirDNA, середньорічне завантаження об'єктів короткострокової оренди становить 58% серед приблизно 1 850 активних оголошень із середньою добовою ставкою близько €136; у пік сезону (липень–серпень) завантаженість добре розташованих об'єктів суттєво зростає. Оптимістичний сценарій підкріплюється курсом Чорногорії на вступ до ЄС, тривалим розвитком інфраструктури набережних, престижністю місць для яхт у марині Porto Montenegro та подальшим освоєнням Luštica Bay поблизу — усе це розширює базу відвідувачів із високим рівнем витрат. Громадяни третіх країн можуть отримати тимчасовий посвідок на проживання через право власності на нерухомість із податковою оціночною вартістю від €150 000, що формує додаткову премію за можливість отримання резидентства. Покупцям слід враховувати, що з січня 2024 року податок на передачу права власності є прогресивним (3% — до €150 тис.; 5% — у діапазоні від €150 тис. до €500 тис.; 6% — понад €500 тис.), ПДВ у розмірі 21% застосовується до новобудов, а преміальна нерухомість на набережній характеризується стисненою чистою прибутковістю відносно ціни придбання. Це робить стратегії утримання активу з розрахунком на зростання капітальної вартості — а не на чисту орендну прибутковість — основною інвестиційною логікою для активів рівня Porto Montenegro.