Tivat

Podsumowanie inwestycji

Tivat – rynek mieszkaniowy odnotował solidny nominalny wzrost cen: indeks strefy przybrzeżnej MONSTAT zarejestrował w 2024 roku aprecjację rzędu 21% rok do roku, napędzaną ograniczoną podażą nowych nieruchomości (liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w skali kraju spadła w 2024 roku o 32%) oraz utrzymującym się popytem zagranicznym – ze strony nabywców z Serbii, Turcji, Niemiec i Stanów Zjednoczonych. Podstawowy scenariusz inwestycyjny opiera się na brutto rentowności z krótkoterminowego wynajmu (STR) na poziomie około 5% (centrum Tivat / Porto Montenegro; netto 2,5–3% po uwzględnieniu kosztów i zarządzania) w połączeniu z aprecjacją kapitałową w segmencie premium charakteryzującym się ograniczoną podażą. Dane AirDNA wskazują na średnioroczne obłożenie STR wynoszące 58% dla około 1 850 aktywnych ofert, przy średniej dziennej stawce zbliżonej do 136 €; w szczycie sezonu (lipiec–sierpień) obłożenie wyraźnie wzrasta w przypadku dobrze zlokalizowanych nieruchomości. Scenariusz optymistyczny wspierają: ścieżka akcesji Czarnogóry do UE, trwająca modernizacja infrastruktury nadwodnej, prestiż miejsc postojowych w marinie Porto Montenegro oraz postępująca rozbudowa pobliskiego Luštica Bay – wszystko to poszerza bazę zamożnych odwiedzających. Obywatele państw trzecich mogą uzyskać prawo tymczasowego pobytu poprzez nabycie nieruchomości o wartości podatkowej wynoszącej co najmniej 150 000 €, co przekłada się na dodatkową premię z tytułu opcji rezydencyjnej. Nabywcy powinni mieć na uwadze, że od stycznia 2024 roku podatek od przeniesienia własności ma charakter progresywny (3% do kwoty 150 tys. €; 5% w przedziale 150 tys.–500 tys. €; 6% powyżej 500 tys. €), nowe budynki objęte są podatkiem VAT w wysokości 21%, a luksusowe nieruchomości nadwodne cechują się skompresowanymi rentownościami netto w stosunku do ceny zakupu – co sprawia, że strategia długoterminowego utrzymania aktywów z nastawieniem na aprecjację kapitałową, a nie na sam dochód z najmu, stanowi główną tezę inwestycyjną dla nieruchomości z segmentu Porto Montenegro.