Budva

Podsumowanie inwestycji

Rynek mieszkaniowy w Budvie odnotował wzrost cen nieruchomości nadmorskich o około 23% rok do roku w latach 2023–2024 (dane oficjalne MONSTAT), co napędzane było ograniczoną podażą — liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła w 2024 roku o 32% — przy utrzymującym się popycie zagranicznym, który odpowiada obecnie za ponad 96% wszystkich noclegów. Bazowa brutto stopa zwrotu z dobrze usytuowanego apartamentu nadmorskiego wynosi 5–6% rocznie, a stopy netto kształtują się na poziomie około 3,5–4,5% po uwzględnieniu czarnogórskiego podatku od dochodów z najmu w wysokości 15% (kompensowanego przez możliwość odliczenia 30–70% kosztów związanych z działalnością turystyczną). Potencjał wzrostowy wynika z trzech nakładających się czynników: kandydatury Czarnogóry do członkostwa w UE, która w sposób strukturalny wzmacnia zaufanie instytucjonalne i popyt nabywców; progresywnego podatku od przeniesienia prawa własności (ograniczonego do 6% przy odsprzedaży, przy czym zakupy na rynku pierwotnym z VAT w cenie są z tego podatku zwolnione), który wciąż czyni koszty nabycia konkurencyjnymi w porównaniu z analogicznymi rynkami nadmorskimi w UE; oraz możliwości uzyskania prawa pobytu poprzez inwestycje już od €150 000, co poszerza krąg potencjalnych nabywców. Inwestorzy powinni uwzględnić wyraźnie sezonowy profil obłożenia — szczyt sezonu w lipcu i sierpniu może sięgać 85–90%, podczas gdy średnia roczna wynosi ~57% — a także wziąć pod uwagę istotne ryzyko związane z przestępczością zorganizowaną wskazane w Organised Crime Index (wymuszenia w sektorze hotelarsko-gastronomicznym), któremu skutecznie przeciwdziała profesjonalne zarządzanie nieruchomością.