Hvar

Podsumowanie inwestycji

Hvar to najdroższy rynek nieruchomości mieszkaniowych wśród chorwackich wysp, z cenami na poziomie około €6 220/m² (połowa 2025 r., Panorama Scouting), co jest podtrzymywane przez wyjątkowo ograniczoną podaż — historyczna zabudowa z kamienia oraz restrykcyjne przepisy dotyczące zagospodarowania strefy przybrzeżnej pozostawiają niewiele miejsca na nowe inwestycje. Region Dalmacji Środkowej odnotował wzrost cen o 26% w ciągu trzech lat (2022–2025) i o 48% w ciągu pięciu lat (2020–2025), przy czym Hvar konsekwentnie przewyższał średnią regionalną. W scenariuszu bazowym dobrze zlokalizowany apartament w Hvar Town lub w jego pobliżu, prowadzony jako najem krótkoterminowy, może przynieść brutto stopę zwrotu na poziomie około 4–5%, przy rocznym średnim obłożeniu wynoszącym około 65% i średniej stawce dobowej wynoszącej €115; w szczycie sezonu letniego obłożenie wzrasta do 80–85%. Przychody z najmu opodatkowane są stawką ryczałtową w wysokości 12% po odliczeniu zryczałtowanych kosztów w wysokości 30%, natomiast 3% podatek od czynności cywilnoprawnych przy przeniesieniu własności stanowi główny koszt transakcyjny przy zakupie na rynku wtórnym. Scenariusz optymistyczny opiera się na trzech filarach: niemal zerowa liczba dni ze śniegiem na Hvarze oraz siedmiomiesięczny sezon kąpielowy przyciągają coraz więcej gości w okresach przejściowych poza szczytem sezonu, wydłużając efektywne okno najmu poza tradycyjne osiem tygodni największego ruchu turystycznego; utrwalona, międzynarodowa rozpoznawalność wyspy — wzmacniana wpisem na Listę UNESCO i prestiżowymi nagrodami branży turystycznej — wspiera dalszy wzrost cen na rynku strukturalnie ograniczonej podaży; wreszcie przynależność Chorwacji do strefy euro od 2023 r. eliminuje ryzyko walutowe dla inwestorów z krajów unijnych i poszerza grono potencjalnych nabywców. Nabywcy spoza UE, których kraje zawarły z Chorwacją umowy o wzajemności (USA, Wielka Brytania, Kanada, Australia), mogą nabywać nieruchomości, jednak procedura zatwierdzenia przez Ministerstwo Sprawiedliwości wydłuża cały proces o dwa do sześciu miesięcy i należy ją uwzględnić w planowaniu transakcji.