Tivat

Sintesi investimento

Il mercato residenziale di Tivat ha registrato una solida crescita nominale dei prezzi: l'indice MONSTAT per la fascia costiera ha segnato un apprezzamento di circa il 21% su base annua nel 2024, trainato dalla scarsità di nuova offerta (i permessi edilizi a livello nazionale sono calati del 32% nel 2024) e da una domanda estera sostenuta da acquirenti serbi, turchi, tedeschi e statunitensi. Il caso d'investimento di base si fonda su un rendimento lordo da locazione turistica breve (STR) di circa il 5% (centro di Tivat/Porto Montenegro; netto 2,5–3% al netto di costi e gestione), combinato con la rivalutazione del capitale in un segmento premium caratterizzato da offerta limitata. I dati AirDNA mostrano un tasso medio annuo di occupazione STR del 58% su circa 1.850 annunci attivi, con una tariffa giornaliera media vicina a €136; nei mesi di punta (luglio–agosto) l'occupazione sale sensibilmente per gli immobili meglio posizionati. Lo scenario al rialzo è sostenuto dal percorso di adesione del Montenegro all'UE, dai continui interventi di riqualificazione del lungomare, dal richiamo esclusivo dei posti barca nella marina di Porto Montenegro e dal progressivo sviluppo di Luštica Bay nelle vicinanze — fattori che nel complesso ampliano la base di visitatori ad alta capacità di spesa. I cittadini extracomunitari possono ottenere la residenza temporanea tramite l'acquisto di un immobile con valore catastale fiscale pari a €150.000, aggiungendo così un premio legato all'opzionalità della residenza. Gli acquirenti devono tenere presente che l'imposta di trasferimento è progressiva dal gennaio 2024 (3% fino a €150k; 5% sulla fascia €150k–€500k; 6% oltre €500k), che i nuovi immobili sono soggetti a un'IVA del 21% e che gli immobili di pregio sul waterfront presentano rendimenti netti compressi rispetto al prezzo d'acquisto — rendendo la strategia di acquisto con valorizzazione del capitale nel lungo periodo, più che la pura ricerca di rendimento, la tesi principale per gli asset di livello Porto Montenegro.