Metodologia di verifica

Solo i partner verificati pubblicano su EstateAL. Prima che un partner venga approvato, ne verifichiamo l'identità, e questi accetta le nostre regole per i partner pubblicate. Un partner può pubblicare soltanto un immobile che ha il diritto di commercializzare, e deve essere in grado di dimostrarlo — in qualità di proprietario, agente in esclusiva, o con autorizzazione scritta del proprietario (un titolo di proprietà, un mandato di agenzia, un'autorizzazione scritta del proprietario, un mandato in esclusiva o un mandato di un costruttore). In questo modo si esclude la fonte più comune di annunci scorretti: l'immobile pubblicizzato da chi non ha alcun diritto di venderlo.

Ogni proposta di annuncio passa attraverso una revisione umana prima della pubblicazione — attraversa gli stati inviato, in revisione e verificato prima di poter essere pubblicata. Verifichiamo l'annuncio rispetto al nostro standard: almeno otto fotografie di qualità, la base di proprietà o di autorizzazione, e dati fondamentali accurati (superficie, prezzo, ubicazione, stato). Possiamo chiedere a un partner di correggere un annuncio, oppure rifiutarlo, sempre motivandone la ragione. Le voci dimostrative e di prova restano rigorosamente interne e non vengono mai pubblicate.

Non tutte le fonti sono uguali, e le trattiamo di conseguenza.

Per i fatti di natura legale, fiscale e di rischio ci affidiamo a fonti autorevoli e primarie: catasti e registri fondiari nazionali, autorità fiscali, la Commissione europea, Eurostat e organismi istituzionali comparabili. Non ricaviamo fatti legali o di rischio da pagine di marketing.

Per i prezzi e i rendimenti ci affidiamo a evidenze di mercato registrate e a statistiche indipendenti — transazioni registrate, istituti nazionali di statistica (per esempio SURS, DZS, ISTAT) e dati istituzionali comparabili — verificati in modo incrociato rispetto ai segnali dei prezzi richiesti, e mai una proiezione di un venditore o di un costruttore presa per buona. Ridimensioniamo l'ottimismo anziché ripeterlo, e presentiamo i dati come un intervallo per zona anziché come un unico numero selezionato ad arte.

I nostri dati propri — punteggi del database, informazioni fornite dai partner, segnali di domanda — si collocano al di sopra di quanto sopra, mai in sua sostituzione.

Dietro il sito c'è una base di conoscenza con una rigorosa regola di provenienza. Un fatto proposto dalla nostra IA è contrassegnato come tale e non viene mostrato sulle superfici pubbliche portatrici di fiducia. Diventa pubblicabile solo dopo che una persona lo ha esaminato e lo ha contrassegnato come verificato. Solo i fatti verificati da un essere umano raggiungono le pagine pubbliche, i dati strutturati e le risposte affidabili dell'AI Advisor. È così che impediamo che un'ipotesi dall'apparenza plausibile venga mai presentata come un fatto verificato.

Le informazioni si deteriorano: prezzi e rendimenti invecchiano nell'arco di mesi, le norme fiscali e legali entro un anno, i fatti relativi allo status UE cambiano con gli eventi. Ogni fatto che deteniamo reca la propria fonte e la data dell'ultima verifica. Quando un fatto invecchia, ne riduciamo il peso e lo segnaliamo, anziché presentare dati obsoleti come attuali. Le unità e la valuta sono normalizzate una sola volta — €/m², e il rendimento lordo rispetto a quello netto definito esplicitamente — così che i confronti siano omogenei.

Non mostriamo mai un unico numero ottimistico. Ogni rendimento è una coppia: uno scenario di base realistico che sosteniamo sui dati attuali, e uno scenario di rialzo condizionato le cui condizioni sono esplicitate (per esempio un operatore di affitti brevi di primo livello o una stagione intermedia prolungata). Laddove un annuncio disponga di dati verificati propri, mostriamo quelli; in caso contrario la scheda mostra l'intervallo per la sua zona, contrassegnato come indicativo, finché non esiste un dato verificato. Si tratta di stime, non di garanzie; le fonti che le sostengono sono illustrate nella gerarchia delle fonti sopra riportata.

Non chiediamo all'acquirente di verificare da solo la normativa, e non pretendiamo di sostituire un notaio. Il prezzo esatto, la disponibilità, la titolarità e lo stato legale di un immobile specifico sono confermati per quell'immobile, nell'ambito della transazione, insieme al venditore, al partner regionale e ai professionisti locali competenti, e si perfezionano attraverso il notaio e il registro fondiario competenti. EstateAL coordina questo processo e lo mantiene trasparente; non agisce in qualità di garante legale. Nessuno dovrebbe mai trasferire denaro sulla base del solo annuncio — un vero acquisto comporta sempre la visita dell'immobile, l'esame dei documenti e il perfezionamento davanti a un notaio.

Ciò che deve essere verificato varia in base alla categoria di bene, e il nostro processo ne tiene conto. Per le abitazioni — appartamenti, ville, chalet (il nostro attuale ambito) l'attenzione si concentra sulla titolarità, sui gravami, sui permessi e sull'accuratezza della presentazione. Per i terreni, si estende alla destinazione urbanistica e all'uso consentito, ai diritti edificatori, alle utenze e all'accesso. Per gli immobili commerciali, ai conduttori, ai contratti di locazione e al reddito. Per le locazioni residenziali e commerciali di lungo periodo, alla disciplina delle locazioni applicabile. Man mano che apriremo queste categorie, questa pagina descriverà le verifiche specifiche per ciascuna.

Attualmente copriamo cinque paesi — Slovenia, Croazia, Austria, Italia settentrionale e Montenegro — in due regioni, le Alpi e l'Adriatico. La verifica riduce il rischio di un viaggio a vuoto o di un annuncio fuorviante; non elimina la due diligence che l'acquirente deve svolgere sulla transazione, e non costituisce consulenza in materia di investimenti, legale o fiscale. Laddove una questione sia genuinamente incerta — per esempio una normativa in discussione — lo diciamo apertamente anziché simulare certezza.