Kotor

Sintesi investimento

Il mercato residenziale di Kotor ha registrato una rivalutazione di prima grandezza davvero eccezionale: l'indice dei prezzi costieri MONSTAT è cresciuto di circa il 71% nell'arco di cinque anni fino al secondo trimestre del 2024, con un'impennata particolarmente marcata del 49% nei dodici mesi precedenti il Q2 2024. Questa performance è sostenuta da un'offerta limitata, da una domanda estera in forte crescita (€455 milioni di investimenti immobiliari stranieri a livello nazionale nel 2024) e dall'assenza di qualsiasi prospettiva di nuova edificazione su larga scala nel nucleo storico vincolato. Il rendimento lordo STR di riferimento realistico per gli investitori odierni si attesta intorno al 4,5–5,5% (dati Realting/GlobalPropertyGuide specifici per Kotor; tasso di occupazione annuo del 61%, ADR di circa €93), con una certa compressione rispetto alla rapida corsa dei prezzi, mentre il rendimento netto, al netto dell'imposta patrimoniale e delle commissioni di gestione, scende verso il 3,5–4,5%. Lo scenario rialzista si fonda su due catalizzatori strutturali: il percorso di adesione del Montenegro all'UE (candidatura attiva, capitoli aperti) e la continua evoluzione del turismo nella Baia di Kotor verso visitatori con una spesa media più elevata, man mano che il traffico crocieristico di massa viene regolato attraverso meccanismi di valutazione della destinazione. Un'apprezzamento dei prezzi prudente del 20–30% nell'arco di cinque anni appare solidamente supportato; uno scenario ottimistico del 50–60% è conseguibile qualora i progressi nel processo di adesione all'UE accelerino e la capacità dell'aeroporto di Tivat venga ampliata. Gli investitori dovrebbero tenere conto dell'imposta di trasferimento progressiva introdotta nel 2024 (3% sui valori fino a €150k, con aliquote crescenti fino al 6% oltre €500k), dell'IVA al 21% sugli acquisti di immobili di nuova costruzione e del premio di illiquidità specifico di Kotor: la tutela UNESCO limita lo stock disponibile, il che protegge i valori ma restringe anche il bacino degli acquirenti potenziali in caso di rivendita.