Budva

Sintesi investimento

Il mercato residenziale di Budva ha registrato una crescita dei prezzi costieri di circa il 23% su base annua nel periodo 2023–2024 (dati ufficiali MONSTAT), trainata da un'offerta compressa — i permessi edilizi sono calati del 32% nel 2024 — a fronte di una domanda estera sostenuta, che oggi rappresenta oltre il 96% dei pernottamenti totali. Il rendimento lordo di riferimento per un appartamento costiero ben posizionato si attesta tra il 5% e il 6% annuo, con rendimenti netti intorno al 3,5–4,5% dopo l'applicazione dell'imposta montenegrina sul reddito da locazione, fissata in misura fissa al 15% (compensata da una deduzione per spese a finalità turistica compresa tra il 30% e il 70%). Il potenziale di rialzo è sostenuto da tre fattori che si rafforzano reciprocamente: la candidatura del Montenegro all'adesione all'UE, che strutturalmente accresce la fiducia degli investitori istituzionali e la domanda degli acquirenti; l'imposta progressiva sul trasferimento immobiliare (con un massimale del 6% per le compravendite sul mercato secondario e nessuna imposta di trasferimento sugli acquisti di immobili di nuova costruzione con IVA inclusa), che mantiene i costi di acquisizione competitivi rispetto alle destinazioni costiere europee di pari fascia; e la possibilità di ottenere la residenza tramite investimento a partire da €150.000, che allarga la platea dei potenziali acquirenti. Gli investitori dovrebbero calibrare le proprie aspettative tenendo conto di un profilo di occupazione fortemente stagionale — il picco di luglio–agosto può raggiungere l'85–90%, mentre la media annua si attesta intorno al 57% — e considerare il rischio segnalato nell'Organised Crime Index in materia di reati contro la proprietà (estorsioni nel settore dell'ospitalità), opportunamente mitigabile attraverso una gestione professionale degli immobili.