Tivat

Sažetak investicije

Tivat's stambeno tržište bilježi snažan nominalni rast cijena — MONSTAT-ov indeks za priobalno područje zabilježio je rast od otprilike 21% na godišnjoj razini u 2024. godini, potaknut ograničenom ponudom novih nekretnina (broj izdanih građevinskih dozvola na nacionalnoj razini pao je za 32% u 2024.) i stalnom potražnjom stranih kupaca iz Srbije, Turske, Njemačke i SAD-a. Osnovna investicijska teza temelji se na bruto prinosu od kratkoročnog najma od otprilike 5% (centar Tivata / Porto Montenegro; neto 2,5–3% nakon troškova i upravljanja) uz rast vrijednosti nekretnine u premium segmentu obilježenom oskudnom ponudom. Podaci AirDNA-e pokazuju prosječnu godišnju popunjenost smještajnih kapaciteta u kratkoročnom najmu od 58% u okviru otprilike 1.850 aktivnih oglasa, s prosječnom dnevnom cijenom oko 136 €; popunjenost u vršnoj sezoni (srpanj–kolovoz) značajno je viša za dobro pozicionirane nekretnine. Scenarij s povišenim prinosima podupiru Montenegro's put prema pristupanju EU-u, tekući radovi na unapređenju infrastrukture uz obalu, prestižna privlačnost vezova u marini Porto Montenegro te nastavak izgradnje Luštica Baya u neposrednoj blizini — sve to proširuje bazu posjetitelja visoke potrošnje. Državljani trećih zemalja mogu steći privremeni boravak vlasništvom nekretnine s porezno procijenjenom vrijednošću od 150.000 €, što vlasništvu dodaje premiju opcionalnosti boravišnog statusa. Kupci trebaju imati na umu da je porez na prijenos nekretnina od siječnja 2024. progresivan (3% do 150.000 €; 5% na razredu od 150.000 € do 500.000 €; 6% iznad 500.000 €), da se PDV od 21% primjenjuje na novogradnju, te da luksuzni priobalni stambeni fond nosi komprimirane neto prinose u odnosu na kupovnu cijenu — što strategije dugoročnog držanja nekretnine usmjerene na rast kapitalne vrijednosti, a ne na čiste prinosne igre, čini primarnom tezom za nekretnine na razini Porto Montenegra.