Tivat

Resumen de inversión

El mercado residencial de Tivat ha registrado un sólido crecimiento nominal de precios: el índice de la región costera de MONSTAT reflejó una revalorización de aproximadamente el 21% interanual en 2024, impulsada por la escasa oferta de obra nueva (los permisos de construcción de vivienda cayeron un 32% a nivel nacional en 2024) y una demanda exterior sostenida por parte de compradores serbios, turcos, alemanes y estadounidenses. La tesis de inversión de referencia se apoya en una rentabilidad bruta por alquiler vacacional de aproximadamente el 5% (centro de Tivat y Porto Montenegro; neta del 2,5–3% tras gastos y gestión), combinada con la revalorización del capital en un segmento premium con oferta restringida. Los datos de AirDNA muestran una ocupación media anual en alquiler vacacional del 58% sobre aproximadamente 1.850 anuncios activos, con una tarifa diaria media cercana a los €136; en temporada alta (julio-agosto), la ocupación de los inmuebles mejor ubicados sube de forma significativa. El escenario alcista está respaldado por el proceso de adhesión de Montenegro a la UE, las continuas mejoras de infraestructura en el frente marítimo, el atractivo de prestigio de los amarres de la marina de Porto Montenegro y el avance del desarrollo de Luštica Bay en las inmediaciones, factores que en conjunto amplían la base de visitantes de alto poder adquisitivo. Los nacionales de terceros países pueden obtener residencia temporal mediante la adquisición de propiedades con un valor catastral fiscal de €150.000, lo que incorpora una prima por opcionalidad de residencia. Los compradores deben tener en cuenta que el impuesto de transmisión tiene carácter progresivo desde enero de 2024 (3% hasta €150k; 5% en la banda de €150k a €500k; 6% a partir de €500k), que el IVA del 21% se aplica a las obras de nueva construcción, y que los activos de lujo en primera línea de agua presentan rentabilidades netas comprimidas en relación con el precio de compra, lo que convierte las estrategias de revalorización a largo plazo —y no la búsqueda de rentabilidad pura— en la tesis principal para los activos de la categoría Porto Montenegro.