Kotor

Resumen de inversión

El mercado residencial de Kotor ha registrado una revalorización excepcional en términos nominales: el índice de precios costeros de MONSTAT aumentó aproximadamente un 71% en cinco años hasta el segundo trimestre de 2024, con un repunte especialmente pronunciado del 49% en los doce meses hasta el segundo trimestre de 2024. Este comportamiento está respaldado por una oferta limitada, una demanda extranjera en auge (€455 millones en inversión inmobiliaria extranjera a escala nacional en 2024) y la práctica imposibilidad de nueva oferta a gran escala en el núcleo histórico protegido. La referencia realista para los inversores actuales es una rentabilidad bruta por alquiler vacacional de aproximadamente el 4,5–5,5% (datos específicos de Kotor de Realting/GlobalPropertyGuide; ocupación anual del 61%, ADR de ~€93), con cierta compresión en relación con la rápida escalada de precios, y una rentabilidad neta —tras el impuesto sobre la propiedad y las comisiones de gestión— que se sitúa en torno al 3,5–4,5%. El escenario alcista se apoya en dos catalizadores estructurales: la trayectoria de Montenegro hacia la adhesión a la UE (candidatura activa, capítulos abiertos) y el desplazamiento continuado del turismo en la Bahía de Kotor hacia visitantes de mayor gasto, a medida que el tráfico de cruceros masivo se gestiona mediante tasas de destino. Una revalorización conservadora a cinco años del 20–30% está bien fundamentada; un escenario optimista del 50–60% resulta alcanzable si el avance en el proceso de adhesión a la UE se acelera y se amplía la capacidad del aeropuerto de Tivat. Los inversores deben contemplar en su análisis el impuesto progresivo de transmisiones patrimoniales de 2024 (3% sobre valores de hasta €150k, con una escala que alcanza el 6% por encima de €500k), un IVA del 21% en la adquisición de obra nueva, y la prima de iliquidez específica de Kotor: la protección de la UNESCO restringe el parque inmobiliario disponible, lo que preserva el valor pero también estrecha el universo de compradores potenciales en la reventa.