Brač

Resumen de inversión

La propiedad residencial en Brač se comercializa a aproximadamente €3.500–€4.800/m² para apartamentos en núcleos costeros (con Bol en el extremo superior del rango), en un contexto de Dalmacia Central que ha registrado una revalorización de precios de aproximadamente el 26% en los últimos tres años y del 50% en cinco. Con una rentabilidad bruta STR de referencia realista del 5–6% —alcanzable en apartamentos bien ubicados en Bol o Supetar que generan entre 60 y 75 noches de ocupación punta a €120–€160 por noche— los inversores pueden esperar una rentabilidad combinada de ingresos más revalorización que se compara favorablemente con otras islas del Adriático de calidad similar. El escenario optimista contempla: (a) posicionamiento en villa de lujo o primera línea de mar en Bol, donde los operadores prime reportan rentabilidades brutas del 7–10%; (b) el crecimiento sostenido del turismo en Croacia —21,3 millones de llegadas en 2024, un 4% más interanual— que sustenta la ocupación; y (c) la escasez estructural de oferta, dado que la normativa edificatoria más restrictiva desde la adhesión a la UE ha limitado el desarrollo residencial en primera línea de costa. Los factores de riesgo más relevantes son la marcada estacionalidad (la ocupación entre octubre y mayo se desploma hasta el 10–25%), la logística insular (sin autopista, acceso dependiente del ferry) y el nuevo impuesto anual sobre la propiedad croata (€0,60–€8/m² para residencias no principales a partir de 2025). Los ciudadanos de la UE pueden adquirir sin restricciones; Croacia adoptó el euro en 2023, eliminando el riesgo de cambio para los compradores de la eurozona.