Dubrovnik

Sintesi investimento

Il caso d'investimento di base per Dubrovnik poggia su tre pilastri: una domanda STR costantemente sostenuta (tasso di occupazione annualizzato del 66%, sorretto da 1,4 milioni di arrivi annui che nel 2024 hanno raggiunto un record storico), un mercato residenziale con offerta limitata in cui i prezzi richiesti nella contea di Dubrovnik-Neretva sono aumentati di circa il 30% nell'arco di tre anni, e l'ingresso della Croazia nell'area euro e nello spazio Schengen nel 2023, che ha strutturalmente ampliato la platea degli acquirenti. I rendimenti lordi per appartamenti STR gestiti con professionalità si collocano in un range del 4–6%; la fascia alta è raggiungibile per unità in posizione privilegiata, gestite professionalmente lungo le stagioni di spalla estese. Lo scenario ottimistico è ancorato alla spinta costante di Dubrovnik verso un turismo distribuito sull'intero arco dell'anno, alla crescente domanda nelle stagioni intermedie non estive da parte di visitatori culturali e gastronomici, e ai continui investimenti infrastrutturali all'aeroporto di Dubrovnik — che nel 2024 ha registrato il record di 3 milioni di passeggeri. Gli investitori dovranno tenere conto dell'imposta annuale sugli immobili introdotta nel 2025 (€0,60–€8,00/m² per le residenze non primarie), dell'IVA del 25% — applicata con rigore sugli acquisti di nuova costruzione da developer — e del significativo rischio di concentrazione stagionale, considerato che la quota maggioritaria dei ricavi STR si genera in una finestra estiva di cinque mesi.