Dubrovnik

Resumen de inversión

El argumento de inversión de referencia para Dubrovnik se sustenta en tres pilares: una demanda de alquiler vacacional consistentemente sólida (ocupación anualizada del 66 % respaldada por 1,4 millones de llegadas anuales, cifra que alcanzó un máximo histórico en 2024), un mercado residencial con oferta limitada en el que los precios de venta en el condado de Dubrovnik-Neretva han subido aproximadamente un 30 % en tres años, y la adhesión de Croacia al euro y al espacio Schengen en 2023, que amplió estructuralmente el universo de compradores. Las rentabilidades brutas de los apartamentos de alquiler vacacional bien gestionados se sitúan en el rango del 4–6 %; el extremo superior es alcanzable para unidades en ubicaciones privilegiadas operadas de forma profesional a lo largo de las temporadas intermedias ampliadas. El escenario optimista se apoya en el empeño sostenido de Dubrovnik por impulsar el turismo durante todo el año, en el creciente interés fuera del verano por parte de viajeros culturales y gastronómicos, y en la inversión continuada en infraestructuras del Aeropuerto de Dubrovnik, que registró un récord de 3 millones de pasajeros en 2024. Los inversores deben tener en cuenta el impuesto anual sobre bienes inmuebles introducido en 2025 (€0,60–€8,00/m² para residencias no habituales), el IVA del 25 % de aplicación estricta en la compra de obra nueva a promotores, y el riesgo de concentración estacional, dado que la mayor parte de los ingresos por alquiler vacacional se genera en una ventana estival de cinco meses.