Tivat

Investment-Zusammenfassung

Der Wohnimmobilienmarkt in Tivat verzeichnete ein starkes nominales Preiswachstum – der MONSTAT-Küstenregionenindex registrierte 2024 eine Wertsteigerung von rund 21% gegenüber dem Vorjahr, getrieben durch ein knappes Neubauangebot (die Baugenehmigungen sanken landesweit um 32% im Jahr 2024) sowie anhaltende Auslandsnachfrage von serbischen, türkischen, deutschen und amerikanischen Käufern. Das Basisszenario für eine Investition stützt sich auf eine Bruttomietrendite im Kurzzeitvermietungsbereich von rund 5% (Stadtzentrum Tivat / Porto Montenegro; netto 2,5–3% nach Kosten und Verwaltung) in Verbindung mit Kapitalwertsteigerungen in einem angebotsknappen Premiumsegment. AirDNA-Daten zeigen eine durchschnittliche Jahresauslastung von 58% bei rund 1.850 aktiven Inseraten im Kurzzeitvermietungsbereich, mit einem durchschnittlichen Tagespreis von knapp €136; in der Hochsaison (Juli–August) liegt die Auslastung bei gut gelegenen Einheiten spürbar höher. Das Upside-Szenario wird durch Montenegros EU-Beitrittsprozess, laufende Infrastrukturmaßnahmen an der Uferpromenade, die Prestige-Anziehungskraft der Liegeplätze in Porto Montenegros Marina sowie die fortschreitende Entwicklung von Luštica Bay in der Nähe gestützt – allesamt Faktoren, die die Besucherbasis mit hoher Kaufkraft verbreitern. Drittstaatsangehörige können über Immobilieneigentum mit einem steuerlich bewerteten Wert von €150.000 einen vorübergehenden Aufenthaltsstatus erlangen, was einen zusätzlichen Wert durch diese Aufenthaltsoptionalität schafft. Käufer sollten beachten, dass die Grunderwerbsteuer seit Januar 2024 progressiv gestaltet ist (3% bis €150k; 5% auf den Bereich €150k–€500k; 6% ab €500k), auf Neubauten 21% Mehrwertsteuer anfällt und erstklassige Wasserlagenimmobilien im Verhältnis zum Kaufpreis komprimierte Nettorenditen aufweisen – was Buy-and-hold-Strategien auf Kapitalwertsteigerung, statt reiner Renditeorientierung, zur primären Investitionsthese für Objekte im Porto Montenegro-Segment macht.