Kotor

Investment-Zusammenfassung

Kotors Wohnimmobilienmarkt hat eine außergewöhnliche Wertsteigerung erzielt – der MONSTAT-Küstenpreisindex stieg in den fünf Jahren bis Q2 2024 um rund 71 %, mit einem besonders markanten Anstieg von 49 % in den zwölf Monaten bis Q2 2024 – getragen von einem begrenzten Angebot, einer stark gestiegenen Ausländernachfrage (455 Millionen € an ausländischen Immobilieninvestitionen landesweit im Jahr 2024) sowie keinerlei Aussicht auf eine großflächige Neubauaktivität im historischen Kern. Der realistische Basiswert für heutige Investoren liegt bei einer Brutto-STR-Rendite von etwa 4,5–5,5 % (Kotor-spezifische Daten von Realting/GlobalPropertyGuide; 61 % Jahresauslastung, ~93 € ADR), was im Verhältnis zur rasanten Preisentwicklung eine gewisse Kompression widerspiegelt, während die Nettorendite nach Grundsteuer und Verwaltungsgebühren eher bei 3,5–4,5 % liegt. Das Aufwärtsszenario stützt sich auf zwei strukturelle Katalysatoren: Montenegros EU-Beitrittsprozess (Kandidatenstatus aktiv, Kapitel geöffnet) sowie die fortschreitende Verschiebung des Tourismus in der Bucht von Kotor hin zu kaufkräftigeren Besuchern, während das massentouristische Kreuzfahrtaufkommen durch Destinationsabgaben gesteuert wird. Eine konservative Fünfjahres-Preissteigerung von 20–30 % ist gut untermauert; ein optimistisches Szenario von 50–60 % ist erreichbar, sofern der EU-Beitrittsprozess an Fahrt aufnimmt und die Kapazitäten des Flughafens Tivat ausgebaut werden. Investoren sollten die progressive Grunderwerbsteuer von 2024 einkalkulieren (3 % auf Werte bis 150.000 €, ansteigend auf 6 % oberhalb von 500.000 €), eine Mehrwertsteuer von 21 % auf Neubauerwerbe sowie die Kotor-spezifische Illiquiditätsprämie – die UNESCO-Schutzauflagen begrenzen den Bestand, was die Werte schützt, jedoch gleichzeitig den Käuferkreis beim Wiederverkauf einschränkt.