Tivat

Инвестиционное резюме

Жилой рынок Tivat демонстрирует уверенный номинальный рост цен — индекс прибрежных районов MONSTAT зафиксировал прирост примерно в 21% год к году в 2024 году на фоне ограниченного нового предложения (число разрешений на строительство жилья по стране сократилось на 32% в 2024 году) и устойчивого спроса со стороны иностранных покупателей из Сербии, Турции, Германии и США. Базовый инвестиционный тезис строится на валовой доходности от краткосрочной аренды около 5% (центр Tivat / Porto Montenegro; чистая доходность — 2,5–3% после расходов и управления) в сочетании с приростом стоимости капитала в дефицитном по предложению премиальном сегменте. По данным AirDNA, средняя годовая заполняемость объектов краткосрочной аренды составляет 58% в расчёте примерно на 1 850 активных объявлений при средней дневной ставке около €136; в пиковый сезон (июль–август) заполняемость хорошо расположенных объектов заметно возрастает. Сценарий роста подкрепляется курсом Черногории на вступление в ЕС, продолжающимся развитием набережной инфраструктуры, престижным притяжением марины Porto Montenegro и поступательным строительством Luštica Bay поблизости — всё это расширяет базу состоятельных туристов. Граждане третьих стран могут получить временный вид на жительство через приобретение недвижимости с налоговой оценочной стоимостью от €150 000, что добавляет к активу премию за опцион на резидентство. Покупателям следует учитывать, что с января 2024 года налог на передачу права собственности стал прогрессивным (3% на сумму до €150 тыс.; 5% на диапазон €150 тыс.–€500 тыс.; 6% свыше €500 тыс.), на новостройки начисляется НДС в размере 21%, а элитная прибрежная недвижимость отличается сжатой чистой доходностью относительно цены покупки — что делает стратегию долгосрочного владения с расчётом на прирост стоимости капитала, а не на доходность от аренды, основным инвестиционным подходом для активов уровня Porto Montenegro.