Budva

Инвестиционное резюме

Жилой рынок Budva зафиксировал прирост цен на прибрежную недвижимость приблизительно на 23% в годовом исчислении в 2023–2024 годах (официальные данные MONSTAT). Основными драйверами роста стали сдерживаемое предложение — количество выданных разрешений на строительство сократилось на 32% в 2024 году — на фоне устойчивого иностранного спроса: доля иностранных гостей превышает 96% всех ночёвок. Базовая валовая доходность хорошо расположенных прибрежных апартаментов составляет 5–6% годовых; чистая доходность после уплаты единого 15%-ного налога на доходы от аренды в Черногории достигает около 3,5–4,5% (с учётом вычета расходов туристического назначения в размере 30–70%). Потенциал роста определяется тремя взаимоусиливающими факторами: статус кандидата Черногории на вступление в ЕС, структурно повышающий институциональное доверие и потребительский спрос; прогрессивный налог на передачу прав собственности (не более 6% при перепродаже, при этом покупка нового жилья с учётом НДС налогом на передачу не облагается), благодаря которому транзакционные издержки остаются конкурентоспособными по сравнению с прибрежными рынками стран ЕС; наконец, право на участие в программе получения ВНЖ за инвестиции от €150 000, расширяющее круг потенциальных покупателей. Инвесторам следует учитывать выраженную сезонность загрузки объектов: в пиковые месяцы — июль и август — она может достигать 85–90%, тогда как среднегодовой показатель составляет ~57%. Кроме того, необходимо принимать во внимание высокую оценку имущественной преступности в Индексе организованной преступности (вымогательство в гостиничном секторе) — риск, который профессиональное управление недвижимостью позволяет существенно снизить.