Brač

Инвестиционное резюме

Жилая недвижимость на Браче торгуется в диапазоне примерно €3 500–€4 800/m² для апартаментов в прибрежных населённых пунктах (Бол занимает верхнюю границу диапазона) — на фоне центральнодалматинского рынка, обеспечившего прирост цен приблизительно на 26% за последние три года и на 50% за пять лет. При реалистичном базовом показателе валовой доходности от краткосрочной аренды на уровне 5–6% — достижимом для удачно расположенных апартаментов в Боле или Супетаре с загрузкой 60–75 ночей в пиковый сезон по €120–€160 за ночь — инвесторы могут рассчитывать на совокупную доходность от дохода и прироста стоимости, выгодно отличающуюся от других островов Адриатики сопоставимого класса. Оптимистичный сценарий предполагает: (a) позиционирование в сегменте элитных вилл или объектов на первой линии моря в Боле, где ведущие операторы фиксируют валовую доходность 7–10%; (b) устойчивый рост туристического потока в Хорватии — 21,3 млн прибытий в 2024 году, на 4% больше в годовом выражении, — что поддерживает уровень заполняемости; и (c) структурный дефицит предложения, поскольку ужесточение строительных норм после вступления страны в ЕС ограничило новое прибрежное строительство. К ключевым факторам риска относятся выраженная сезонность (заполняемость в период октябрь–май падает до 10–25%), островная логистика (отсутствие автомагистралей, зависимость от паромного сообщения) и новый хорватский ежегодный налог на имущество (€0,60–€8/m² для объектов, не являющихся основным жильём, с 2025 года). Граждане ЕС приобретают недвижимость без ограничений; Хорватия перешла на евро в 2023 году, что исключает валютный риск для покупателей из еврозоны.