Salzburg

Résumé d'investissement

Le marché résidentiel de Salzburg a subi une correction entre 2023 et 2024, avec un recul modeste des prix des appartements (-1,2 % en 2024) après plusieurs années de hausses à deux chiffres, avant de renouer avec une croissance positive (+2,6 % à l'échelle nationale en 2025). Avec une moyenne citywide d'environ €5 700/m² pour les appartements — les emplacements de prestige dans l'Altstadt pouvant atteindre jusqu'à €14 000/m² — le seuil d'entrée est élevé, mais il repose sur une pénurie structurelle de logements, une économie fondamentalement portée par le tourisme, et l'un des taux de criminalité les plus bas d'Europe. Les rendements bruts se situent raisonnablement entre 3,5 et 4,0 % pour les locations longue durée, et peuvent monter vers 5 à 6 % pour les locations courte durée bien gérées, qui bénéficient d'une double saison estivale et hivernale (revenu médian Airbtics ~€43 000/an pour un taux d'occupation STR de 76 %). Le scénario optimiste s'appuie sur le label UNESCO irremplaçable de Salzburg, le rayonnement mondial du Festival, la proximité de Ski Amadé, la reprise des volumes de transactions (+8,6 % en 2024) et un contexte de baisse des taux qui ravive progressivement l'appétit des acquéreurs — positionnant les actifs de qualité en centre-ville et à proximité des domaines alpins en vue d'une nouvelle phase de valorisation du capital.